购房须知：房贷尚未还清 抵押房产如何过户？

       在没有还清贷款的情况下，二手房房产在抵押中因产权问题不能上市交易。这种情况下，二手房买卖双方应该怎么才能将房产顺利、合法的进行交易过户？

       有四种方法可以对抵押中的房产办理过户

       1. 卖方个人还清银行的贷款，取消抵押，然后才能办理产权过户手续。双方首先达成产权变更协议，然后在公证处进行公证，待卖方付清银行贷款后，买方才可以从银行取出房产证，解除抵押登记手续。买卖双方在根据公证协议书办理产权变更登记，完成过户。

       2. 买卖双方协商，向银行出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。这种方法要征求银行的同意。

       若银行能够同意产权变更，借款人由卖方变更为买方，银行会出具证明，在房屋已设抵押权情况下办理变更登记。此时，买卖双方可以向银行借出房产证，然后携带银行出具的证明、房产证、权属变更协议、户口本和身份证等相关房产交易的材料到房屋所在地的房地产管理部门进行产权变更登记手续，顺利完成房产过户。

       若银行不同意变更，买卖双方需要按照方法一进行过户。先向银行赎楼,即先将欠银行的钱还清,如果业主自己资金不够,可请担保公司为你赎楼,赎楼后可过户。

       3. 赎楼。卖方找担保公司担保然后把余款付清，取出房产证，然后办理过户登记，之后再由卖方偿还担保公司的借款。

       4. 我国法律不支持签协议过户。若是买卖双方觉得这种方法不好，可以找靠谱的中介公司办理。买卖双方需要先支付一定手续费让中介垫资进行解贷，卖方拿到房产证，将房产过户到对方名下，买方再进行按揭还中介公司资金。

       二手房买卖赎楼的主要流程如下，按照一般错做顺序，分为：

       1、买卖双方签署买卖协议；

       2、卖方请提前还贷款赎楼，买方选择贷款银行，申请二手房按揭贷款，提交资料，办理资金；

       3、银行审查，出具《二手楼按揭贷款承诺书》；

       4、买卖双方向担保公司申请赎楼贷款担保，签署担保文件，并向担保公司提交所需资料；

       5、担保公司进行调查、审批后，交易双方到公证处办理全权委托公证；

       6、卖方或买方向担保公司缴纳担保费和手续费；

       7、审批通过后，担保公司与银行签署《保证合同》；

       8、抵押贷款银行同意提前还贷后，担保公司向银行还卖方原贷款的余额，赎楼成功；

       9、 担保公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记等手续；

       10、出证后，买方向银行办理抵押登记手续；

       11、抵押登记办妥后，银行同意放款给买方；担保公司担保责任解除。