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痛快!官媒发文直接批评 “公摊面积”将要取消?

2021年07月21日 09:06     小编:肖雅茹          点击:845

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       “全世界只有中国房子有公摊面积,简直是伤民伤财。”

       2018年7月,《人民日报》、《新华社》等官方权威媒体集体带头发声,怒斥当下中国房地产市场实行的“公摊”制度。“买100平方米的房子只得70平方米,公摊面积让我们很受伤。”

       连官媒都坐不住了,可见国人对公摊积怨之深。

       其实,所谓的公摊模式由来已久。

       1950年代,香港率先想出“分层出售”的主意,公摊面积由此而来。

       二十多年前公摊制度从香港引入内地,自此开启了国内有了“公摊面积”的时代。中国各城市在实践中,均以套内面积+公摊面积作为计价标准。

       然而,随着房地产市场的逐步成熟和规范化,分层出售早已过时。2013年,香港出台文件,强制要求商品房销售按实用面积计价,正式告别公摊面积。而在内地城市,公摊制度却是愈演愈烈。

       在内地,重庆是目前唯一强制实行以套内面积计价售楼的地方。

       一般来讲,我们通常听的建筑面积包含两个部分:一个是室内面积,一个是公摊面积。室内面积也就是套内面积,是我们买了房后,真正属于自己的面积。

       室内面积由使用面积+墙体面积+阳台面积组成,使用面积即各个房间的面积总和,但不包括窗台、露台和开放式阳台。室内面积和使用面积相差不大,很多时候大家也混为一谈。

       公摊面积是指大家一起分摊公共建筑面积。通常来说公摊面积包括两部分:一是公共建筑、例如电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、地下室、值班警卫室等;二是墙体面积,业主与公共用房之间的分隔墙以及外墙。

       虽然是大家一起分摊公摊面积。但一定要注意的一件事,不是小区里所有的公共空间都要业主买单,有些地方则是不计入公用建筑空间的。

       1、仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

       2、售房单位自营、自用的房屋。

       3、为小区服务的物业管理用房、社区用房等。

       4、其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

       5、还有小区门卫的房子。

       其实,香港最早开始提出公摊面积是为了解决当时关于房子公共区域纠纷的。上世纪50年代的香港,开发商买房子都不是按一套一套的卖,而是整栋整栋的卖,对于大多数普通人来说,买一栋还是不太现实。

       所以后来有人提出房子可以分成一间一间卖,买的人自然就多了,开发商挣得钱就更多。

       但是这样也产生了一些问题,就是买同一栋楼的房子的人会因为楼道里的这些公共区域而发生纠纷,而为了解决这个问题,公摊面积这个词就被人提了出来,并且确实很好的解决了这个问题。

       但是谁也没想到公摊面积会演变成今天这样的局面。

       只要你购买商品房,就一定躲不开公摊面积。只不过不同的小区、不同的户型、不同的楼高,公摊面积各不相同,得房率也各不相同。

       对于公摊面积,国家其实目前也没有规定一个明确的标准,但是作为开发商宣传楼盘时的一个重要指标,通常是有一个约定俗成的标准。

       1、无电梯的多层建筑:公摊率约为5%-10%。

       2、有电梯的板式小高层建筑:公摊率约为15%-20%。

       3、有电梯的板式高层建筑:公摊率约为18%-25%。

       4、有电梯的塔式小高层建筑:公摊率约为18%-22%。

       5、有电梯的塔式高层建筑:公摊率约为20%-30%。

       一般来说,住宅的公摊面积在10%-20%之间,公寓的公摊面积则较高,多数高达30%;塔楼比板楼的公摊面积要小,因为结构特殊,户型集中向中间聚拢,环抱中间电梯井;

       影响公摊面积的大小最主要就是这两个因素:有没有电梯或者电梯的数量,当然还有楼层的高度。

       通常来看,有电梯的公摊面积要大于没有电梯的,并且电梯越多公摊越大。有电梯意味着有电梯井和电梯间,这些都算在公摊的范围内,并且电梯数量越多,电梯井和电梯间站的面积就越大,公摊自然而然就更大了。

       而楼栋的高度越高,其公摊面积就越大。楼层越多楼越高,相应的住户也就越多。这意味着需要的疏散能力就越大,楼梯的宽度就会越宽,电梯的空间也会越大,占用的公摊面积也就越大。

       同时楼层的高度越高,承重墙就越厚,墙体垂直方向的投影也算公摊面积。一般情况下,公摊面积的层高的关系如下:

       别墅类的公摊面积在1%到8%之间,公摊面积非常小,几乎可以忽略不计;7层以下的多层住宅,公摊面积在7%到12%之间;7层到11层的小高层,公摊面积约为10%到16%;12层到33层的高层住宅,公摊面积为14%到24%。

       试想一套建筑面积100㎡的房子实用面积却只有70㎡,对于购房者来说,房价在数字上存在明显的不实。

       而且公摊比例悬殊,背后还存在着巨大的操作空间。到底哪些属于公摊、哪些不该公摊,为什么有的公摊高,有的低,这个标准还是很模糊。

       而公摊面积带来的连锁效应不只是房子面积缩水,在后续的精装修还是计算物业费、取暖费时都会有影响,会存在多征的情形。

       对购房者来说,无疑是有失公平的。

       其实关于取消公摊面积的呼声一直都有,甚至在近几年是越来越强。

       今年两会,就有全国政协委员周世虹提交提案,建议取消商品房预售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房。

       此提案消息一出便受到广大网友的呼应,但是取消公摊到底需要多久时间?

       作为公摊的发源之地的香港,从开始呼吁到正式落地实施,一共花了五年之久。而内地作为这项制度的承袭者和发扬者,在公摊这方面涉及的体量更大,范围更广,深入的更彻底,要想将这项制度取消,势必需要更久的时间。

       而取消公摊面积,对于开发商来说,也会想尽各种办法从其他方面降低成本,比如减少建筑的公共部分,导致社区的居住环境质量下降,居民的生活品质也会下降;而且按套内面积销售的话最大的可能就是单价上涨。

       当然好处也是会有的,比如小区公共部分产生的收益将归所有业主共有。无论是电梯间的广告收益还是外来车辆产生停车费用,这些收益都将归所有业主共有。

       其实在小编看来,公摊面积取不取消这都是后话,更重要的是希望有关部门能够正视因公摊面积而引发的行业乱象,寻求一个更有效、更透明的、更科学合理的方式,建立一个有严格标准的、规范化的公共契约,并且能够严格的落实到位,从法律的层面切实的保障消费者的切身利益。

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